Notre simulateur va plus loin qu'un simple calcul. Il vous indique non seulement le montant exact que vous pouvez emprunter selon votre profil, mais aussi le prix du bien finançable, l'apport optimal, et l'impact d'un changement de durée ou de taux. 100% gratuit, anonyme, sans inscription.
La capacité d'emprunt, c'est le capital maximum qu'une banque acceptera de vous prêter. C'est l'inverse mathématique du calcul de mensualité : au lieu de partir d'un capital pour trouver la mensualité, on part de la mensualité maximale autorisée par votre profil pour remonter au capital empruntable.
Trois éléments fixent votre capacité :
Mensualité maximale = (Revenus retenus × 35%) − Charges
Capacité d'emprunt = Mensualité maximale × (1 − (1 + taux/12)−durée mois) / (taux/12 + assurance/12)
Notre simulateur applique exactement cette formule en intégrant l'assurance emprunteur dans le calcul. Beaucoup de simulateurs concurrents omettent l'assurance, ce qui surévalue la capacité de 5 à 8%.
Le HCSF parle de 35%. Mais en pratique, votre banquier vérifie aussi qu'il vous restera assez pour vivre. Le « reste à vivre » minimum exigé varie selon la composition du foyer. Si votre dossier respecte les 35% mais que le reste à vivre tombe en-dessous de 700 € par personne, le dossier peut être refusé. Pour un calcul incluant cette dimension, passez sur notre simulateur principal avec score d'acceptation.
À profil de revenus inchangé, plusieurs leviers peuvent augmenter la capacité d'emprunt de 10 à 30%.
Un crédit auto à 250 €/mois pendant encore 24 mois ampute votre capacité d'environ 9 000 à 12 000 € sur 20 ans. Si vous disposez de l'épargne, soldez-le 3 mois avant la demande pour qu'il n'apparaisse plus sur vos relevés. Idem pour un crédit conso, un crédit étudiant ou une facilité de caisse régulière.
Passer de 20 à 25 ans peut augmenter la capacité de 15% à 20%. Mais attention : les 5 ans supplémentaires d'intérêts coûtent en général l'équivalent de 1 année de salaire. À ne faire que si vous avez de la marge sur le coût total.
Le co-emprunteur n'est pas forcément un conjoint : peut être un parent, un frère, un proche. Ses revenus s'additionnent aux vôtres, ses charges s'additionnent aussi. À condition que son taux d'endettement global soit lui aussi inférieur à 35%.
Si vous achetez un bien partiellement locatif (investissement, immeuble en copropriété avec partie louée), la banque retient 70% des loyers prévisionnels comme revenu, ce qui augmente votre capacité.
Une prime annuelle régulière sur 3 ans, des dividendes d'une entreprise familiale, des revenus d'auteur ou de propriété intellectuelle peuvent être intégrés s'ils sont documentés et récurrents.
Voici, à titre indicatif, les capacités d'emprunt calculées sur 20 ans, taux 3,40%, assurance 0,36%, taux d'endettement plafond 35%, sans charges récurrentes.
| Revenu net foyer | Mensualité max | Capacité 20 ans | Capacité 25 ans |
|---|---|---|---|
| 1 800 € | 630 € | 103 800 € | 120 200 € |
| 2 200 € | 770 € | 126 800 € | 146 900 € |
| 2 800 € | 980 € | 161 400 € | 187 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 201 800 € | 233 700 € |
| 4 200 € | 1 470 € | 242 100 € | 280 500 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 288 200 € | 333 900 € |
| 6 500 € | 2 275 € | 374 700 € | 434 100 € |
| 8 000 € | 2 800 € | 461 100 € | 534 200 € |
Pour obtenir le prix maximal du bien finançable, additionnez votre capacité d'emprunt à votre apport et retranchez environ 8% de frais de notaire si vous achetez dans l'ancien.
Mensualité max = 4 500 × 35% = 1 575 €
Capacité d'emprunt sur 20 ans à 3,40% ≈ 259 400 €
Avec 35 000 € d'apport → enveloppe totale ≈ 294 400 €
Prix du bien (ancien) finançable ≈ 272 600 € (après 8% de frais de notaire)
Prix du bien (neuf) finançable ≈ 286 800 € (après 3% de frais)
Au-delà du calcul mathématique, deux dossiers identiques sur le papier peuvent recevoir des réponses opposées selon les éléments qualitatifs.
Le CDI hors période d'essai est le standard. CDD long, fonction publique, profession libérale établie : équivalents. Indépendants, freelances, gérants de SARL : retenu si trois bilans positifs disponibles. Intermittents, intérimaires, période d'essai : capacité minorée ou refus.
3 ans d'ancienneté dans le même poste = profil rassurant. Un changement de poste tout récent peut bloquer le dossier, sauf montée en grade dans la même branche.
La banque préfère que le prêt soit remboursé avant les 75 ans de l'emprunteur. Au-delà, l'assurance devient très chère et certaines banques refusent. Si vous avez 55 ans, votre durée maximale acceptable est plutôt 20 ans, pas 25.
Après mise de l'apport, il devrait vous rester l'équivalent de 3 mois de mensualité d'épargne disponible. C'est la « réserve de précaution » que la banque évalue.
Résidence principale : tarif standard. Investissement locatif : généralement +0,1 à +0,3 point de taux. Résidence secondaire : +0,2 à +0,5 point. SCPI ou parts de SCI à l'achat : conditions plus strictes encore.
Connaître sa capacité d'emprunt est l'étape 1. Voici la suite logique du parcours.
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