Le prêt relais permet d'acheter votre nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. C'est l'outil n°1 du secundo-accédant. Mais il est aussi le plus risqué : 24 mois maximum pour vendre, sinon vous payez doublement. Notre simulateur calcule le montant que la banque vous accordera, le coût mensuel et le risque réel.
Vous voulez acheter une nouvelle résidence principale, mais vous n'avez pas encore vendu l'ancienne. Vous n'avez pas l'apport nécessaire car il est immobilisé dans le bien actuel. Le prêt relais comble ce vide temporaire.
La banque vous prête une partie de la valeur estimée de votre bien à vendre (60 à 80%, parfois plus). Cet argent constitue votre apport pour l'achat du nouveau bien. Vous remboursez le prêt relais en une fois quand l'ancien bien est vendu, en général dans les 12 à 24 mois.
Le montant du relais dépend de trois variables : la valeur du bien à vendre, le capital restant dû, et la quotité de couverture appliquée par la banque.
Relais brut = Valeur estimée × Quotité (60-80%)
Relais net accordé = Relais brut − Capital restant dû sur l'ancien prêt
| Quotité | Relais brut | Relais accordé |
|---|---|---|
| 60% | 240 000 € | 140 000 € |
| 70% | 280 000 € | 180 000 € |
| 80% | 320 000 € | 220 000 € |
Si vous avez déjà une promesse de vente signée avec acheteur identifié et conditions suspensives levées, la banque peut prêter jusqu'à 95% de la valeur nette (valeur de vente moins CRD). Vous êtes alors quasiment sûr de pouvoir rembourser à la vente.
Le prêt relais est l'un des produits qui finit le plus souvent en contentieux. Voici les pièges classiques.
La banque retient une estimation prudente. Si votre agent immobilier estime 350 k €, la banque retiendra 320-330 k €. Toujours partir de la valeur basse de la fourchette.
Dans un marché lent (2024-2025 en France), un bien moyen met 4-9 mois à se vendre. Si vous tablez sur 3 mois, vous risquez le défaut. Prenez toujours la durée maximale du relais (24 mois) et acceptez de baisser le prix de vente si rien ne bouge à 12 mois.
À l'expiration du relais sans vente, deux options : 1) la banque prolonge le relais (souvent +6 mois, avec sur-tarification), 2) la banque convertit en prêt amortissable long terme (vos mensualités explosent). Anticipez l'option 2 dans votre simulation.
Si le bien n'est pas vendu à l'échéance et que vous ne pouvez pas absorber les nouvelles mensualités, la banque peut exiger le remboursement intégral et engager une procédure. Le bien à vendre peut être saisi.
Une clause peut imposer que le produit de la vente soit affecté en priorité au remboursement du relais. Vérifiez bien : vous ne pouvez pas utiliser ces fonds pour autre chose même si vous le souhaitez.
Si vous vendez vite et remboursez le relais après 4-6 mois seulement, une IRA peut s'appliquer comme pour un prêt classique. À négocier dans le contrat : exonération d'IRA en cas de vente.
Avec un différé total, les intérêts capitalisent. Sur 24 mois à 4% d'un relais de 200 000 €, vous devez 16 600 € d'intérêts en plus du capital. À comparer avec le « relais sec » payé au fil de l'eau.
Trois stratégies possibles pour passer d'un bien à l'autre.
Pour chiffrer précisément ces trois stratégies, consultez aussi notre simulateur de capacité d'emprunt qui intègre les loyers perçus si vous gardez le bien en location.
Comme pour tout crédit, les conditions ne sont pas figées.
Une quotité de 70% est standard mais négociable. Pour pousser à 75-80% :
Les taux relais sont entre 0,3 et 0,7 point au-dessus du taux long classique. Marge négociable de 0,15-0,30 point en mettant en concurrence 2-3 banques.
24 mois est le standard. Demandez explicitement un avenant possible de +6 mois à conditions préférentielles en cas de retard de vente. Mieux vaut anticiper que renégocier en urgence.
Demandez la suppression de l'IRA en cas de remboursement anticipé total (= à la vente). Sur un relais, la banque est en général d'accord car le remboursement à la vente est attendu.
Beaucoup de banques ne proposent que « sec » ou « différé total ». Demandez un montage hybride : 6 mois de différé (le temps de signer la vente) puis intérêts au fil de l'eau. Permet de protéger votre cash sans capitaliser tous les intérêts.
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